Fin août, la ville de Montréal a défendu sa politique d'habitation par l'intermédiaire de sa mairesse Valérie Plante. Face aux critiques des élus de l'opposition, elle s'est notamment exprimée quant aux récentes constructions de logements sociaux et abordables.
Alors, pourquoi ce bilan ne fait-il pas l'unanimité ? Quels sont les arguments apportés par l'administration en place ?
On fait le point.
Différence entre logement social et abordable
Éléments centraux des débats, les notions de bâtiments sociaux et abordables conviennent d'être explicitées en amont. D'abord, un logement social est dédié aux personnes à faibles revenus. Généralement, le montant du loyer correspond alors à 25 % des ressources du ménage.
Dans un autre registre, le bien abordable s'adresse également aux personnes ayant des ressources limitées. En revanche, plusieurs critères sont retenus pour le calcul de la mensualité, à savoir :
- L'emplacement du bâtiment;
- Les éventuels services compris dans celui-ci;
- La taille du logement.
Autre point important : le seuil de la mensualité est situé sous le loyer médian de la ville et ne doit pas excéder 90 % de la valeur marchande des logements. Le fait est que si les prix augmentent, son montant augmentera alors en conséquence.
C'est justement ce qu'il s'est passé ces dernières années, avec l'augmentation des prix de l'immobilier dans de nombreux quartiers de Montréal, et donc des loyers de logements à faibles loyers. Un coup dur qui a précipité davantage encore le déclin de l'abordabilité des logements.
Fin annoncée du programme AccèsLogis
Il faut savoir qu'au début de l'année 2023, le Gouvernement a annoncé la fin du programme AccèsLogis.
Instauré en 2018, le projet avait pour objectif de parvenir à la construction de 14 000 logements sociaux. Pourtant, ce chiffre fut loin d'être atteint puisque, 5 ans après, seulement 5 000 logements sociaux étaient sortis de terre en début d'année.
Une politique jugée défaillante
Ce résultat n'est évidemment pas passé inaperçu, notamment au sein des élus de l'opposition. Vivement critiquées, ces faibles constructions sont le fruit des contours de la Réglementation de la Politique de Construction de la ville. Celle-ci régit en effet les projets à Montréal et offre 2 alternatives aux promoteurs :
- Dédier une partie des projets à l'édification de logements sociaux et abordables prévus dans la réglementation (20 % pour chacun);
- Ou verser une compensation financière à la ville en cas d'absence de logement de ce type.
La compensation financière plébiscitée
Via la publication de ses données ouvertes en août, la ville de Montréal fait état d'un constat implacable. Pour 156 projets immobiliers éligibles au Règlement de la Métropole mixte, une écrasante majorité des promoteurs a préféré l'option du versement de la compensation financière à la ville.
Depuis l'entrée en vigueur de la réglementation en 2021, cela représente 95 % des projets qui se sont orientés vers le versement de l'indemnité. Au cumul, la compensation atteint 25,5 millions de dollars et permettrait la construction de 100 logements sociaux.
Les promoteurs ont justifié leur choix par les nombreuses contraintes qui entouraient les projets de construction des logements sociaux. La porte de sortie avec la compensation financière a donc été majoritairement effectuée pour des raisons économiques.
Arrivée du Programme d'Habitation Abordable Québec
Dans ce contexte, le Gouvernement a choisi d'instaurer en 2022 le Programme d'Habitation Abordable Québec (PHAQ), en remplacement progressif d'AccèsLogis.
Ce nouveau mécanisme repose sur un modèle d'appel de projets dans le cadre de la construction de logements sociaux. Certains élus de l'opposition jugent le PHAQ davantage "aléatoire" sur ce point par rapport à AccèsLogis.
De plus, le projet tend à augmenter l'offre de logements abordables, aux conditions de loyers bien différentes de celles de logements sociaux. Le remplacement sera totalement effectif une fois que le financement des quelque 6 000 logements sociaux restants sera achevé avec le dispositif actuel.
La réponse du Gouvernement
De son côté, le Gouvernement justifie ce remplacement par certaines faiblesses identifiées d'AccèsLogis.
D'une part, par la lenteur des formalités du projet qui engendrent des délais de construction parfois allongés de plusieurs mois, voire années. Le fait est qu'avec l'inflation dans le secteur de la construction, chaque projet qui prend du retard devient plus coûteux.
En parallèle, la ville annonce toutefois que 5 promoteurs ont fait le choix de céder des terrains à la ville afin qu'elle puisse y construire des bâtiments sociaux ou abordables. Mais également, qu'un professionnel s'était engagé à construire 164 logements sociaux.
Baisse des constructions
En réalité, c'est tout le secteur de la construction qui est touché à Montréal. Par exemple, les ventes résidentielles ont baissé en juin au Québec.
L'institut de développement urbain du Québec a également publié des données en août 2023. Les chiffres font ainsi état d'une diminution de 61 % des délivrances permis de construction à Montréal au 1er semestre 2023 par rapport à la même période l'an dernier.
Dans tous les cas, la mairesse a indiqué que la ville travaillait sur l'amélioration du processus de mises en chantier. Elle a également promis la publication des résultats de ces travaux auprès du grand public.
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