Vous cherchez à acheter une propriété et voulez éviter une maison surévaluée ? Il est tout à fait normal de chercher la meilleure affaire à réaliser lors de votre investissement.
Lorsque vous démarrez un projet d'acquisition immobilière, rester dans les limites de votre budget est une priorité. Cependant, parmi les nombreuses propriétés disponibles, certaines peuvent être largement surévaluées.
Alors, comment détecter une maison surévaluée avant de faire une offre ? Voici des astuces clés pour vous aider à faire un investissement éclairé.
Comment est évalué le prix d'une maison?
Le prix d'une maison est généralement déterminé à partir de plusieurs facteurs liés au bien immobilier lui-même, ainsi qu'aux tendances actuelles du marché. Parmi les facteurs qui doivent être considérés, on retrouve :
- L'emplacement de la maison : quartier, proximité des écoles, des transports, etc.
- Les caractéristiques du bien : taille de la maison, nombre de chambres et de salles de bain, garage ou piscine, etc.
- L'état général de la propriété : besoin ou non de rénovations.
- Les tendances du marché : offre vs demande.
- Les conditions économiques : taux d'intérêt en vigueur, politiques économiques locales, conditions générales du marché, etc.
Comment savoir si une maison est trop chère?
Voici quelques éléments à surveiller qui peuvent être le signal d'une surévaluation du prix de la propriété.
1. Comparez les prix dans le quartier
L'un des premiers réflexes pour éviter une maison surévaluée est de comparer les prix des propriétés similaires dans le même secteur.
Dans un quartier donné, les variations de prix importantes sont rarement justifiées, sauf si un bien dispose de caractéristiques exceptionnelles (taille, rénovation récente, etc.). Si un écart de prix semble démesuré, cela pourrait indiquer une surévaluation par rapport à la valeur réelle du marché immobilier local.
Pour approfondir, vous pouvez utiliser des outils d’analyse en ligne et consulter des données récentes sur les transactions immobilières de la zone ciblée.
2. Consultez l’évaluation municipale
Chaque ville, telle que Montréal, dispose de son propre outil d'évaluation municipale. Gratuite, la ressource en ligne fait office de bon complément pour de futurs acheteurs. En effet, elle vous aide à déterminer la valeur approximative d'un bien immobilier à la vente, notamment via le paiement des taxes foncières à prévoir. Pour cela, elle vous propose une estimation des prix d'une propriété dans un emplacement visé.
Il faut toutefois savoir que la valeur municipale n'est pas forcément représentative de la juste valeur marchande du bien immobilier, particulièrement lorsque le marché est très actif et que l'évaluation a été effectuée il y a plusieurs mois. Elle peut malgré tout vous aider à vous faire une opinion.
3. Analysez les raisons de la vente
Séparation, préparation de la retraite... Nombreuses sont les raisons qui peuvent inciter une personne à vendre à contrecoeur.
Parfois, les vendeurs peuvent fixer des prix élevés en raison de leur attachement émotionnel à la propriété ou de leur situation personnelle. Une maison surévaluée peut ainsi refléter l’état d’esprit du vendeur plutôt que la réalité du marché.
4. Attention aux annonces en ligne qui durent trop longtemps
Le délai de vente et, par conséquent, le délai d'affichage d'une offre de vente en ligne constituent un nouvel indice de possible surévaluation. Une maison surévaluée reste souvent longtemps sur le marché. Si une annonce est en ligne depuis plus de 60 jours, c’est un signal d’alarme potentiel.
Cela pourrait indiquer :
- Un prix trop élevé ;
- Des problèmes structurels ou des rénovations coûteuses à prévoir.
À l’inverse, une maison correctement évaluée est généralement vendue en moins d’un mois, surtout dans un marché immobilier actif.
Si la valeur marchande vous semble correcte, il peut très bien s'agir d'une défaillance au niveau de la structure, ou des travaux trop conséquents à effectuer. Des opérations qui feraient alors grimper le coût total de votre investissement.
Gardez à l'esprit que les meilleures affaires peuvent littéralement partir en quelques jours. Les biens qui correspondent à la réalité du marché immobilier partent rapidement.
5. Détectez les indices dans les annonces
En plus du délai de vente, d'autres détails vous permettent de déceler une offre peu compétitive sur Internet. Restez attentif aux éléments relatifs à l'offre en elle-même, à savoir :
- Peu de clics ou d’intérêt généré ;
- Une rédaction bâclée avec des fautes ;
- Des photos de faible qualité ou absentes.
Bon à savoir :
Ne vous trompez pas de cible lorsque vous souhaitez déceler des valeurs marchandes surévaluées. Par exemple, certaines propriétés de luxe peuvent rester affichées longtemps en raison de leur caractère haut de gamme.
D'autres peuvent être en vente à un prix assez haut, en raison de l'attractivité du marché immobilier dans lequel elles se trouvent. Par exemple, grâce à sa proximité à des commerces et services tels que des supermarchés, des écoles ou encore des hôpitaux.
6. Scrutez l’attitude du vendeur lors de la visite
Une autre astuce, plus psychologique, consiste à analyser l'attitude du vendeur s'il vous fait effectuer lui-même la visite du logement.
Un vendeur qui vous presse de faire une offre ou qui évite de répondre à des questions spécifiques peut tenter de masquer des défauts ou justifier un prix exagéré. Prenez le temps de poser toutes vos questions et ne vous précipitez pas dans votre décision.
7. Faites inspecter la propriété
Pour vous protéger d’une maison surévaluée, il est essentiel de faire appel à un inspecteur en bâtiment. Ce professionnel effectue une vérification visuelle de toute la propriété et de ses composantes :
- Revêtement du sol;
- L'état des fondations;
- L'isolation des fenêtres;
- De la toiture;
- Les systèmes de plomberie et d'électricité...
Après son examen visuel, le professionnel se charge ainsi de rédiger le rapport d'inspection. Il y pose un diagnostic clair sur l'état du bien immobilier, ce qui vous permet par la suite de vérifier si le prix demandé est juste ou trop élevé en fonction des travaux à réaliser. De quoi trouver un parfait consensus entre le vendeur et de potentiels futurs acheteurs.
8. Consultez un évaluateur agréé
Finalement, vous pouvez évidemment faire appel à un évaluateur agréé pour obtenir une estimation fiable et précise de la valeur marchande d'une propriété. Contrairement à l’évaluation municipale, il prend en compte les tendances actuelles du marché et les caractéristiques spécifiques du bien.
Bref, déceler une maison surévaluée demande un mélange d’analyse, de comparaison et de prudence. En suivant ces étapes, vous éviterez de payer un prix excessif et maximiserez vos chances de réaliser un investissement judicieux.
Maison surévaluée : attention à l'offre d'achat!
Lorsque vous identifiez une propriété potentiellement surévaluée, soyez particulièrement vigilant au moment de formuler une offre d'achat. Proposer un prix supérieur à la valeur marchande peut avoir des conséquences importantes lors de l'obtention d'un financement hypothécaire.
En effet, la banque mandate souvent un évaluateur agréé pour confirmer la valeur marchande du bien. Si cette évaluation est inférieure au prix que vous avez offert, votre institution financière pourrait décider de financer seulement une partie du prix d'achat, et non le montant au complet.
Dans certains cas, elle pourrait même exiger des conditions de prêt plus strictes ou refuser de vous financer.
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