Locataire et locateur sont liés par bail pour la location d'un bien pour une durée déterminée. Mais qu'arrive-t-il lorsque le locataire ne souhaite plus demeurer dans le logement? Il peut alors s'entendre avec le propriétaire pour mettre fin au contrat ou opter pour une cession de bail.
Qu’adviendra-t-il alors du bail en cours ? Quels sont les impacts sur les parties impliquées? Quelle que soit votre situation, il est bien important que vous connaissiez vos droits et vos responsabilités en tant que locataire ou propriétaire. C’est pour cette raison qu’aujourd’hui, nous vous présentons tout ce que vous devez savoir sur la cession de bail.
Sans plus tarder, explorons les divers aspects du sujet.
Cession de bail, sous-location et résiliation d’un bail : trois processus bien distincts
Si vous êtes locataire et que vous souhaitez déménager avant la fin de votre bail, vous pourriez simplement expliquer la situation à votre propriétaire et vous entendre à l’amiable avec celui-ci. Cependant, ce ne sont pas tous les propriétaires qui sont flexibles et compréhensifs.
Trois options s’offrent donc à vous pour quitter votre logement avant la fin du bail. Il est important de bien les différencier.
1. La cession de bail
Céder son bail, c’est un droit qui appartient à l’ensemble des locataires du Québec, prévu dans le Code civil du Québec. La cession de bail permet au locataire de se libérer de toutes les obligations du contrat en transférant son bail à un autre locataire.
C’est-à-dire qu’en cédant votre bail, vous vous dissociez complètement de toutes responsabilités en lien avec votre ancien logement. Vous n’aurez donc plus aucun engagement légal face à celui-ci, ni face à votre propriétaire.
En effet, c’est le nouveau locataire, celui à qui vous céderez votre bail, qui endossera toutes ces responsabilités.
2. La sous-location
Contrairement à une cession de bail, il est important de noter que, lorsque vous sous-louez votre logement, vous restez responsable du logement. Pour l’expliquer simplement, vous devenez le locateur du sous-locataire.
Pour cette raison, vous devez être prudent en choisissant la personne à qui vous ferez la sous-location de votre logement. En effet, si celui-ci ne paye pas le loyer, vous devrez vous en acquitter. Si le sous-locataire endommage le logement, vous devrez payer les réparations.
3. La résiliation de bail
Pour terminer, il est aussi possible, dans certaines situations, de résilier votre bail ou, comme nous le disons communément au Québec, de briser ou de casser votre bail.
Pour ce faire, vous devez fournir à votre propriétaire un avis de résiliation, trois mois avant votre départ. Vous devez toutefois obtenir son accord ou obtenir l'autorisation du Tribunal administratif du logement.
Quels sont les motifs pour résilier un bail ?
Néanmoins, est-il possible de résilier son bail sans l’accord de son propriétaire ? La réponse est oui ! Cependant, seules quatre situations vous permettent de le faire :
- Vous allez déménager dans un logement à loyer modique ;
- Vous ne pouvez plus occuper le logement en raison d’un handicap ;
- Vous devez quitter votre logement en raison de violence conjugale ou sexuelle ;
- Vous êtes une personne âgée qui déménage de façon permanente dans une résidence.
Comment fonctionne une cession de bail ?
Maintenant que vous maîtrisez les notions de cession de bail, de sous-location et de résiliation d’un bail, vous êtes en mesure de prendre une décision éclairée. Vous avez pesé le pour et le contre, et selon vous votre meilleure option est de céder votre bail ? Pour ce faire, en tant que locataire, comment devez-vous procéder ?
Les interdictions du transfert de bail
Tout d’abord, il est important de noter que vous ne pouvez pas céder votre bail si :
- Vous êtes étudiant et louez un logement dans un établissement scolaire ;
- Vous êtes locataire d’un logement à prix modique.
Si ces deux situations ne s’appliquent pas à vous, vous devez tout de même obtenir le consentement de votre propriétaire pour céder votre bail.
L'avis de cession
Tout d’abord, lorsque vous prenez la décision de céder votre bail, il est de votre responsabilité de trouver le locataire qui prendra votre place dans le logement. Lorsque vous avez trouvé une personne intéressée, vous devez envoyer un avis de cession à votre propriétaire afin d’obtenir son autorisation.
Il est très important que cet avis contienne le nom et l’adresse actuelle du futur locataire, ainsi que la date de cession envisagée. Nul besoin de vous casser la tête afin de rédiger ce document, vous pouvez télécharger un modèle d’avis de cession de bail sur le site du Tribunal administratif du logement (TAL).
Lorsque vous avez envoyé l’avis de cession, il ne vous reste plus qu’à attendre la réponse de votre propriétaire.
Bon à savoir :
Quand vous fournissez un avis de cession à votre propriétaire, il est suggéré de l’envoyer par courrier recommandé afin d’obtenir une confirmation de réception. Dans tous les cas, votre propriétaire a 15 jours à la suite de la réception de l’avis pour accepter ou refuser. S’il ne répond pas dans ce délai, votre demande est automatiquement acceptée.
Est-ce qu'un propriétaire peut refuser une cession de bail ?
Il est possible que votre demande de cession de bail soit refusée. Toutefois, à l'heure actuelle, comme la cession de bail est un droit des locataires du Québec, votre propriétaire est dans l’obligation d’accepter la cession sauf s’il détient un motif sérieux pour s'y objecter.
Cependant, l'adoption prochaine du projet de loi 31 pourrait bien changer la donne. Cette pièce législative prévoit en effet qu'un propriétaire pourra refuser une demande de transfert ou de cession de bail pour un motif autre que sérieux.
Qu’est-ce qui est un motif sérieux de refus ?
À la suite d’une brève enquête du locataire potentiel, le propriétaire pourrait relever certaines problématiques sérieuses motivant son refus légitime de la cession de bail, telles que :
- Des capacités financières insuffisantes ;
- Un mauvais dossier de crédit ;
- Un problème de comportement.
Dans des cas comme ceux-ci, il serait valable pour lui de refuser la cession.
Bon à savoir :
Pour que le refus de votre propriétaire soit valide, il doit vous en informer par écrit tout en incluant les raisons de son refus. Veuillez noter que s’il refuse votre demande sans justifications, votre avis de cession est réputé être accepté.
Quoi faire en cas de refus du propriétaire ?
Si vous considérez que votre propriété a été injustement refusée, vous devrez vous adresser au Tribunal administratif du logement pour faire valoir vos droits et obtenir la résolution du litige.
Le débat sur la cession de bail au Québec
Dans les dernières années, les propriétaires de logements locatifs résidentiels ont manifesté leurs mécontentements face à l’augmentation exponentielle du nombre de cessions de bail. En effet, selon la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), en 2022, près de 25 % des propriétaires ont dû composer avec une ou plusieurs cessions de bail.
De leur côté, les propriétaires s’indignent des conséquences que la cession de bail a sur leurs revenus ainsi que sur le marché immobilier locatif. Ayant un impact direct sur leur liberté à sélectionner leurs locataires et à fixer le prix de leurs logements, plusieurs souhaitent apporter des modifications au Code civil du Québec afin « d’interdire les cessions de bail si un propriétaire libère son locataire de ses obligations sans pénalité. »
Les locataires, eux, dénoncent la hausse abusive du prix des logements. Ils utilisent donc la cession de bail dans le but de contrer cette hausse qui ne fait qu’accentuer la problématique de la pénurie de logements.
Projet loi 31 : céder un bail sera-t-il toujours possible ?
Débat d’actualité depuis déjà plusieurs mois, la cession de bail ne fait certainement pas l’unanimité. Le projet de loi 31, qui vise justement à modifier les dispositions de la cession de bail dans la province, est lui aussi vivement critiqué d'une part et d'autres.
Son adoption, prévue prochainement, pourrait grandement restreindre le droit des locataires de céder leur bail, puisque le locateur n'aura plus à évoquer un motif sérieux pour refuser. Le bail sera tout simplement résilié, n'empêchant pas le locataire de quitter le logement, mais limitant l'utilisation de la cession de bail comme outil contre l'augmentation des loyers.
Plus de détails suivront au fur et à mesure des développements de la loi.
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