Le marché immobilier de Montréal : une vulnérabilité élevée en 2021

Ce n’est pas un secret : le marché immobilier est en ébullition depuis des mois. Mais alors que les experts avaient remarqué quelques signes de ralentissement au cours des dernières semaines, la SCHL note une hausse de la vulnérabilité du marché de plusieurs grandes villes au Canada, dont Montréal.

L’Évaluation du marché de l’habitation (EMH) est une évaluation trimestrielle effectuée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Elle a pour but de relever les déséquilibres importants qui pourraient potentiellement affecter le secteur de l’habitation, l’économie et les ménages. Notez cependant qu’elle n’évalue pas l’abordabilité du marché.

La plus récente, publiée le mardi 28 septembre, recense les conditions de l’économie et du marché de l’habitation canadien au cours du deuxième trimestre de 2021. Elle attribue une cote de vulnérabilité (faible, modérée ou élevée) à 14 RMR du pays en fonction de quatre facteurs :

• La surchauffe ;
• L’accélération des prix ;
• La surévaluation ;
• Les stocks excédentaires.

Voici les faits saillants que vous devez connaitre à propos du marché de l’habitation au Canada et plus particulièrement à Montréal.

Hausse du degré de vulnérabilité du marché de l’habitation en 2021

Bien que plusieurs signes d’amélioration aient été recensés sur le marché au cours du premier semestre de cette année, la situation ne s’est pas pour autant stabilisée.

Pour l’ensemble du Canada, le nombre de ventes de propriétés a atteint un sommet au cours du premier trimestre de 2021 et bien qu’elles aient ralenti lors du second trimestre, elles sont demeurées très élevées. La demande a d’ailleurs largement dépassé l’offre d’habitations disponibles, conservant la surchauffe immobilière d’actualité à l’échelle nationale.

Ainsi, l’activité du marché immobilier canadien et québécois reste forte. La croissance des prix des logements se poursuit, stimulée notamment par la présence importante et accrue de la surenchère. Ce phénomène, qui tend vers une évaluation excessive de la valeur des propriétés, est constaté sur la majorité du territoire canadien. Il est d’ailleurs l’un des aspects pouvant contribuer au niveau élevé de vulnérabilité qui affecte Montréal, mais également cinq autres grandes villes du pays.

Les causes de cette fragilisation du marché

Le marché de l’habitation national ne s’est pas fragilisé du jour au lendemain. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette hausse graduelle de la vulnérabilité. On pense notamment au débalancement accru de l’offre et de la demande et aux taux d’intérêt historiquement bas. Le soutien financier du gouvernement a également permis d’augmenter le revenu et le pouvoir d’achat de bien des ménages, qui en ont profité pour investir dans leur logement.

La SCHL estime toutefois que l’amélioration de certaines conditions du marché et des facteurs fondamentaux, tels que le revenu du travail, ne peut expliquer entièrement la croissance intensifiée des prix en cours. Celle-ci serait plutôt le reflet de plusieurs déséquilibres persistants.

« La demande et la hausse des prix des habitations exceptionnellement fortes durant la pandémie pourraient avoir contribué aux attentes déraisonnables par rapport à la croissance continue des prix. Elles sont peut-être aussi à l’origine de l’afflux injustifié d’acheteurs sur le marché. »

De ce fait, l’agence fédérale attribue plus spécifiquement cette élévation du degré de vulnérabilité de plusieurs grandes villes du pays à l’accélération des prix, qui ne cessent de grimper depuis plusieurs mois, ainsi qu’à la surévaluation persistante qui en découle.

Montréal : un degré élevé de vulnérabilité au second trimestre de 2021

Certains signes de ralentissement semblaient perceptibles sur le marché montréalais au cours des dernières semaines, l’APCIQ ayant notamment relevé un affaiblissement de la proportion de transactions en surenchère lors de son communiqué statistique mensuel. Alors comment se fait-il que le niveau de vulnérabilité de la métropole ait augmenté ?

Lors du premier trimestre de 2021, la SCHL avait jugé le degré de vulnérabilité de Montréal comme étant modéré. Celui-ci a toutefois changé au cours du second trimestre et est passé de modéré à élevé, signalant une inquiétude accrue pour le marché de l’habitation montréalais. Ce changement s’explique par le fait qu’un troisième facteur présente des signes préoccupants : la surévaluation.

En effet, lors du premier trimestre, seuls deux indices de déséquilibre montraient un niveau de vulnérabilité modéré : la surchauffe et l’accélération des prix. Au cours du second trimestre, malgré un ralentissement des ventes, ces deux éléments étaient encore bien présents. Des signes accrus de surévaluation immobilière ont, de plus, été détectés pendant cette même période, ce qui a fait augmenter le niveau de vulnérabilité du marché montréalais. Le quatrième facteur, les stocks excédentaires, est quant à lui considéré comme un risque faible.

À noter : les cinq autres villes canadiennes actuellement jugées à vulnérabilité élevée l’étaient également au trimestre précédent. Dans la province, la ville de Québec, seule autre municipalité québécoise évaluée par la SCHL, montre un faible degré de vulnérabilité.

Quels sont les risques d’un marché immobilier vulnérable?

Bien qu’un degré de vulnérabilité élevé puisse être inquiétant, cela ne veut pas pour autant dire qu’il faut s’attendre au pire. Il faut toutefois garder en tête qu’un marché vulnérable aura plus de difficulté à résister aux événements potentiellement défavorables et est plus susceptible d’entrainer des répercussions négatives sur l’économie et les propriétaires.

En cas de ralentissement du marché, un déséquilibre important pourrait provoquer des complications accrues pour les ménages à rembourser leur prêt hypothécaire. Autre conséquence possible : cela pourrait entrainer une correction des prix des habitations.

Photo : Freepik

Vers une correction des prix en 2022?

Si l’on en croit quelques experts, certains secteurs subiront une correction de prix une fois la période de surchauffe immobilière terminée. C’est du moins ce qu’affirme Charles Brant, directeur du département d’analyse de marché de l’APCIQ, dans un article paru sur le site Web Les affaires.

Selon ce professionnel, les marchés à la périphérie des zones urbaines sont les plus susceptibles de voir leurs prix corrigés. Cela serait notamment dû au fait que de nombreux acheteurs, après avoir eu un attrait presque irrationnel pour ces habitations plus éloignées, voudront vendre pour se rapprocher à nouveau de leur lieu de travail, une fois que le retour à la normale sera bien amorcé.

Aucune baisse importante des prix à prévoir

Bien qu’une correction des prix de certains secteurs puisse se produire dans les mois à venir, grâce à une remontée modérée de l’inventaire d’habitations disponibles, il ne faut pas non plus s’attendre à une baisse drastique des prix. L’impact devrait être relativement faible.

Ainsi, la grande majorité des marchés immobiliers continueront de favoriser les vendeurs, qui seront sans doute tentés de vendre à prix élevé. Toutefois, les hausses devraient s’avérer beaucoup moins importantes que celles observées jusqu’à présent en 2020 et 2021. 

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