Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens

Le marché de l’immobilier est un domaine qui a durement été bouleversé au cours des dernières années. Afin de reprendre le contrôle, le gouvernement instaure diverses mesures dans l’espoir d’impacter positivement le marché de l’immobilier. C’est dans cette optique que le gouvernement fédéral a pris la décision de mettre en place la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens.

En effet, lors de la présentation du budget fédéral en avril 2022, le gouvernement a proposé une mesure temporaire particulière afin de tenter de mettre un frein à la surchauffe immobilière. Celle-ci est officiellement entrée en vigueur le 1^er janvier 2023 et sera valide pour une période de deux ans, soit jusqu’au 31 décembre 2024.

Concrètement, que dit la loi ?

Comme l’indique très bien son titre, la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens vise à interdire les non-Canadiens à faire l’acquisition d’immeubles résidentiels au pays. 

Avec la création de celle-ci, le gouvernement fédéral vise la stabilisation du marché immobilier actuel ainsi que la création d’une structure permettant de mieux contrôler les achats étrangers au pays. Dans ce sens, il désire favoriser l’accès au logement aux ménages canadiens.

Par ailleurs, il est important de noter que, comme nous l’avons brièvement mentionné plus tôt, cette Loi est une mesure moratoire. En d’autres mots, c’est une loi mise en place temporairement par le gouvernement en raison de circonstances exceptionnelles. Cependant, le gouvernement se donne la liberté de possiblement la renouveler lorsque celle-ci arrivera à terme à la fin de l’année 2024.

Qu’est-ce qu’un non-Canadien selon cette loi ?

Qui est-ce que le gouvernement définit comme non-Canadien ? Dans le cadre de cette Loi, celui-ci considère comme non-Canadien toute personne n’étant pas :

• Citoyen canadien ;
• Résident permanent ;
• Inscrit à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens.

Dans ce sens, il sera interdit aux groupes suivants, à partir du 1^er janvier 2023, de faire l’acquisition d’immeubles résidentiels au Canada :

• Une société qui n’est pas constituée par une loi fédérale ou provinciale ;
• Une société constituée par une loi fédérale ou provinciale dont les actions ne sont pas cotées en bourse de valeur désignée et qui est contrôlée par un non-canadien ;
• Une personne visée par un règlement à venir.

Cependant, il est important de noter que certaines exceptions à cette Loi ont été prévues. Il en sera question un peu plus loin.

Quelle est l’étendue de cette Loi ?

Comme la Loi le stipule, elle vise l’interdiction d’acquisition d’immeubles résidentiels. Qu’est-ce qu’englobe la notion d’immeubles résidentiels ? Selon les indications offertes par le gouvernement, les immeubles visés sont :

• Les maisons individuelles ;
• Les plexs de 3 unités et moins ;
• Les unités de copropriété ;
• Un immeuble visé par un règlement à venir.

Est-ce qu’il y a des exceptions ? La réponse est oui. En effet, la Loi prévoit que certains immeubles résidentiels ne soient pas visés par cette interdiction. C’est le cas des propriétés récréatives ainsi que des terrains vacants.

Quelles sont les exceptions de la loi ?

Dès sa mise en place, certaines exceptions à la loi avaient été prévues, notamment pour :

• Les résidents temporaires qui satisfont aux conditions prescrites ;
• Les personnes protégées, y compris les réfugiés et les personnes fuyant des crises à l’étranger ;
• Les personnes non-Canadiennes qui font l’acquisition d’un immeuble résidentiel avec leur époux ou leur conjoint canadien ou résident permanent ;
• Les étudiants étrangers qui étudient au Canada et qui sont en voie d’obtenir la résidence permanente (dois avoir été présent physiquement au pays pendant 275 jours par année pendant les cinq années précédant l’achat) ;
• Les ressortissants étrangers titulaires d’un permis de travail (dois avoir travaillé à temps plein au Canada pendant au moins trois ans au cours des quatre années précédant l’achat) ;
• Les diplomates, les employés consulaires et les employés d’organisations internationales, etc.

Notez malgré tout que certaines des exceptions ci-dessus sont elles-mêmes soumises à leurs propres conditions. C’est pourquoi il faut soigneusement s’informer auprès des autorités appropriées.

Après l’entrée officielle de la loi, le gouvernement canadien, ayant sous-estimé l’impact de la Loi sur les immigrants et les travailleurs étrangers, a toutefois dû corriger le tir et élargir les exceptions permettant aux non-Canadiens d’acheter un immeuble résidentiel.

Le 27 mars 2023, des modifications ont donc été apportées au Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens pour ne pas pénaliser les travailleurs étrangers et soutenir l’accès à la propriété à toutes autres personnes désirant s’installer au pays. Les voici :

Les titulaires de permis de travail ou d’une autorisation

Grâce aux modifications apportées, les personnes qui sont titulaires d’un permis de travail émis par le Gouvernement du Canada ou autorisées à travailler au Canada en vertu des lois en vigueur pourront acquérir un immeuble résidentiel si :

• Le permis ou l’autorisation est valide pour 183 jours ou plus à compter de l’achat ;
• À l’issue de l’achat, le non-Canadien est propriétaire d’un seul immeuble résidentiel.

Les terrains vacants

Le gouvernement a aussi décidé d’abroger l’article de la loi qui interdisait l’achat de terrains zonés pour usage résidentiel ou mixte. Ce faisant, les non-Canadiens peuvent acheter des terrains vacants pour l’usage qu’ils désirent en faire, tel qu’à des fins d’aménagement.

Les fins d’aménagement ou de réaménagement

La loi prévoit également une exception pour l’achat d’immeubles résidentiels à des fins d’aménagement. L’aménagement en question doit être un processus d’évaluation, de planification, d’amélioration ou de modification d’un immeuble résidentiel ou du terrain sur lequel il se situe. Il peut y avoir un changement dans l’utilisation du bien ou non.

En d’autres termes, cette exception n’inclut pas de simples travaux de rénovations ou de réparations. Il doit s’agir de travaux d’envergure qui équivaudrait à la construction d’un bâtiment ou à un changement majeur d’utilisation.

Le seuil de contrôle étranger des sociétés

Bien qu’une société ou une entité privée constituée par une loi fédérale ou provinciale contrôlée par un non-Canadien demeure interdite d’acquisition, certaines modifications ont été apportées à sa définition.

La première mouture du règlement considérait une société contrôlée par un non-Canadien lorsque 3% des actions, titres de participation ou droit de vote de la société étaient détenus par un non-Canadien. À la suite des modifications, ce seuil a été augmenté à 10 %, afin de se conformer à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Quelles sont les conséquences d’une infraction ?

Que se passe-t-il si une personne dite non-Canadienne achète tout de même un immeuble résidentiel pendant cette période ? Il est important de noter que lors de l’entrée en vigueur de cette Loi, l’achat ne devient pas techniquement irréalisable. Cependant, le faire peut entrainer d’importantes conséquences.

Dans tous les cas, l’acheteur pourrait être passible d’une amende de 10 000 $. De plus, toute personne l’ayant aidé à effectuer cet achat (avocat, notaire, courtier immobilier) pourrait également recevoir une amande du même montant.

Pour certaines personnes, 10 000 $ n’est-il pas un mince prix à payer afin d’être en mesure de faire un bon investissement immobilier ? En effet, plusieurs pourraient être prêts à débourser ce prix. Cependant, une amende n’est pas la seule conséquence qu’un tel achat pourrait engendrer. Dans certains cas, l’acheteur pourrait se voir dans l’obligation, sous l’ordre de la juridiction supérieure, de revendre l’immeuble, et ce, sans pouvoir le vendre à un montant supérieur à la somme payée.

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