Le marché de l'immobilier au Québec au temps de la COVID-19 : les tendances à surveiller

Baisse de revenus, isolement, incertitude… Après plusieurs mois, on connait tous les conséquences que la COVID-19 a eues sur nos vies et ce n’est pas terminé! Avec un autre confinement en début 2022, difficile de savoir ce que l’avenir nous réserve et comment nous devrons nous adapter à la situation.

Difficile également de prendre une décision immobilière lorsqu’on ne connaît pas les conséquences que la pandémie a sur le marché de l'immobilier. Quels ont été les impacts de la pandémie sur les ventes ? Comment se porte le marché de l'immobilier au Québec ? Quelles sont les tendances pour les mois à venir ? Les questions sont nombreuses et c’est pourquoi cet article tentera de faire la lumière sur les prédictions et les développements les plus récents du marché de l'immobilier québécois au temps de la COVID-19.

Notez toutefois que les informations sont sujettes à des changements futurs, puisque la situation dans laquelle nous vivons est en continuelle évolution.

Tendances actuelles du marché de l'immobilier québécois pendant la pandémie

Après un arrêt complet de toutes les activités immobilières, le gouvernement a autorisé, depuis le 11 mai 2020, la reprise des activités de courtage immobilier résidentiel et commercial au Québec. D’abord fragilisé, comme la plupart des secteurs, le marché de l'immobilier a repris du mieux au cours de l’été et n'a pas subi de nouvel arrêt complet depuis.

Un marché de l'immobilier en bonne santé malgré la COVID-19

Malgré les prédictions pessimistes qui semblaient s’installer au début de l’été, les impacts réels de la pandémie sont plutôt surprenants. Le marché immobilier s'en sort très bien jusqu'à présent et les répercussions négatives que plusieurs craignaient ne se sont toujours pas produites. 

Le ralentissement des ventes et des constructions observé à la suite de la fermeture complète de mars n’a été que de courte durée. Une remontée rapide du marché s’est produite grâce à la reprise des projets et des transactions qui devaient déjà s’effectuer avant les événements de la pandémie.

Ainsi, bien que le marché ait chuté abruptement pendant le mois d’avril, la reprise a été fulgurante dès les mois de juin et juillet 2020. Depuis, l'APCIQ n'a cessé d'observer des records de vente dans la plupart des régions de la province, allant jusqu'à établir dans un communiqué du mois de décembre que le marché de la revente en 2020 établirait un nouveau record avec 110 000 transactions projetées! Et l'année 2021 a été tout aussi dynamique!

Les prix de ventes des propriétés à la hausse

Contrairement aux premières prévisions, les prix des ventes n’ont pas subi les contrecoups de la COVID-19. Loin d’être en baisse, les prix n'ont cessé d'augmenté grâce à la grande demande et la faible proportion de l’offre. Un article paru dans le Journal de Montréal en juillet mentionnait d’ailleurs que la pandémie « a contribué à faire croître les prix dans tous les segments dans le grand Montréal au deuxième trimestre 2020, qui s’est déroulé du 1er avril au 30 juin.

Le prix de l’agrégat dans la région métropolitaine a ainsi progressé de 7,7%, d’une année à l’autre. » On observe même de la surenchère sur le prix de certaines propriétés, dû à la proportion très élevée d’acheteurs potentiels pour une vente. Et la tendance qui se dessinait dès le second trimestre de 2020 ne semble toujours pas vouloir s'essouffler, malgré l'arrivée de 2022. 

Les impacts de la pandémie sur le taux hypothécaire

Comme vous le savez probablement si vous êtes propriétaire, la Banque du Canada a abaissé son taux directeur à 0.25% pour permettre la diminution des taux hypothécaires pendant la pandémie. Selon les économistes de la Banque Nationale, ce taux directeur devrait toutefois augmenter en cours de 2022, faisant ainsi augmenter les taux hypothécaires.

Malgré tout, de nombreux autres facteurs peuvent influencer le taux hypothécaire. N’hésitez pas à demander conseil à votre expert hypothécaire ou consultez notre article pour connaitre l’impact de la COVID-19 sur les prêts hypothécaires.

En plus de la baisse du taux directeur, de nombreux prêteurs ont pris la décision au début de la pandémie de permettre aux propriétaires de reporter les paiements hypothécaires pour une durée de 6 mois. À la fin de l’entente, les paiements hypothécaires reviendront à la normale et les paiements qui ont été reportés seront effectués. Il s’agit en fait d’un sursis de paiement, puisque les intérêts continuent de s’accumuler. Pour plus d’information, consultez le site de la Société canadienne d’hypothèque et de logements.

Modification de la politique pour l’assurance hypothécaire

Sur un élément un peu plus précis cette fois, la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL) a pris la décision, depuis le 1^er juillet 2020, de modifier ses exigences pour les assurances qu’elle accorde pour les prêts hypothécaires. Afin de réduire les risques pour les contribuables et protéger les futurs acheteurs, toutes les nouvelles demandes d’assurance de portefeuille pour propriétaires-occupants et d’assurance prêt hypothécaire à l’unité doivent maintenant répondre aux critères suivants :

• Les sources non traditionnelles de mise de fonds qui augmentent l’endettement ne seront plus acceptées aux fins de l’assurance prêt ;
• Un pointage de crédit minimal de 680 est exigé pour au moins un emprunteur ;
• Les rapports d’amortissement brut de la dette (ABD) et les rapports d’amortissement total de la dette (ATD) sont limités à 35/42.

Cliquez ici pour obtenir plus d’information.

Prévisions pour le marché de l'immobilier post-pandémique au Québec

Dans un numéro spécial de Perspectives du marché de l’habitation, la SCHL divulguait quelques-unes de ses prédictions à propos des répercussions possibles sur le marché de l'immobilier après la pandémie. Quel est l'état actuel de ces prédictions ?

Diminution des mises en chantier 

La reprise des mises en chantier à court terme (au cours des mois de juin et juillet) a été possible grâce aux projets qui étaient déjà prévus avant les événements du mois de mars. Mais malgré la bonne santé du marché de l'immobilier, plusieurs experts s'entendaient pour dire que nous risquions d'assister à une baisse marquée des mises en chantier vers l'automne 2020.

La construction d’une propriété étant un investissement important, de nombreux acheteurs auraient pu se montrer plus réticents dû à la baisse de revenus et à l’incertitude devant les répercussions économiques à long terme de la COVID-19. Ajoutez à ceci les nombreuses conditions sanitaires qui mises en place et qui demandent parfois de revoir complètement le processus de fonctionnement des chantiers pour protéger les employés, le secteur de la construction immobilière aurait pu être fortement affecté par la pandémie.

Les données recueillies pour les mois de septembre et novembre 2020 montrent toutefois que la tendance nationale des mises en chantier d'habitations est restée presque inchangée. Malgré l'augmentation des prix des matériaux de construction et des nombreuses pénuries auxquelles à fait face l'industrie autour du mois d'août 2020, le secteur des mises en chantier a su tenir bon. Pour en savoir davantage sur l'augmentation des coûts des matériaux qui s'est produite, consultez l'article Tout savoir sur la hausse de prix des matériaux de construction, publié sur le blogue de nos confrères de chez SoumissionRenovation.ca. 

Affaiblissement du marché de la revente au Québec

Tout comme pour les mises en chantiers, la SCHL prévoyait une baisse des ventes de propriété, plus ou moins marquée selon la région, dû à une plus faible demande. Beaucoup de ménages québécois ayant subi des impacts financiers négatifs pendant la pandémie, plusieurs acheteurs potentiels aurait aisément pu retarder leur projet d’accès à la propriété. À l’inverse, on estimait que plusieurs propriétaires affectés auraient pu être tentés de vendre, créant ainsi une balance entre l’offre et demande. 

Or, c'est plutôt l'inverse qui a été observé : de nombreux ménages, se sentant à l'étroit dans leur demeure, ont devancé leur projet d'accession à la propriété, créant un bassin d'acheteurs potentiels encore plus grand. Les vendeurs, quant à eux, semblent avoir retardé leur projet de vente, créant ainsi une diminution marquée du nombre d'inscription.

Malgré cette situation, comme nous l'avons mentionné précédemment dans cet article,  l'APCIQ a estimé que le marché de la revente en 2020 avait établit un nouveau record de transactions. Plutôt que de s'affaiblir, comme les première projections le laissait penser, le marché de l'immobilier n'a cesser de prendre de la vigueur, provoquant même de la surenchère dans plusieurs régions de la province. 

Migration des achats de propriétés vers les régions périphériques

Comme le prévoyaient les premières projections de la SCHL, l’avènement massif du télétravail causé par la COVID-19 semble avoir modifié les habitudes d’achats de plusieurs ménages qui, plutôt que de chercher à se rapprocher des villes, veulent s’en éloigner. Les gens cherchent de plus en plus à acheter en banlieue, le télétravail diminuant la nécessité de se soucier du transport pour se rendre au travail.

De plus, les régions périphériques proposent habituellement des propriétés plus grandes qu’en ville, ce qui permet aux ménages d’avoir plus d’espace à l’extérieur et à l’intérieur pour travailler dans la maison.

Dès les mois de juin et août, une hausse de 27% à 56% des transactions pour les régions périphériques avait été enregistrée par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Les mois qui ont suivis ont rapidement confirmer cette tendance d'exode vers les banlieues.

Avant de prendre une décision d’achat ou de vente, consultez toujours un professionnel qui pourra vous informer sur les conditions actuelles du marché immobilier.

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