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Audrey Duquette
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Le marché de l'immobilier au Québec au temps de la COVID-19 : les tendances à surveiller

Dernière modification: 2020/09/11 | Temps de lecture approximatif 7 mins

Baisse de revenus, isolement, incertitude… Après plusieurs mois, on connait tous les conséquences que la COVID-19 a eues sur nos vies et ce n’est pas terminé ! Avec peut-être une deuxième vague en vue, difficile de savoir ce que l’avenir nous réserve et comment nous devrons nous adapter à la situation.

Difficile également de prendre une décision immobilière lorsqu’on ne connaît pas les conséquences que la pandémie a sur le marché de l'immobilier. Quels ont été les impacts de la pandémie sur les ventes ? Comment se porte le marché de l'immobilier au Québec ? Quelles sont les tendances pour les mois à venir ? Les questions sont nombreuses et c’est pourquoi cet article tentera de faire la lumière sur les prédictions et les développements les plus récents du marché de l'immobilier québécois au temps de la COVID-19.

Notez toutefois que les informations sont sujettes à des changements futurs, puisque la situation dans laquelle nous vivons est en continuelle évolution.

Tendances actuelles du marché de l'immobilier québécois pendant la pandémie

Après un arrêt complet de toutes les activités immobilières, le gouvernement a autorisé, depuis le 11 mai dernier, la reprise des activités de courtage immobilier résidentiel et commercial au Québec. D’abord fragilisé, comme la plupart des secteurs, le marché de l'immobilier a repris du mieux au cours de l’été.

Un marché de l'immobilier en bonne santé malgré la COVID-19

Maison et argent

Malgré les prédictions pessimistes qui semblaient s’installer au début de l’été, les impacts réels de la pandémie sont plutôt mitigés. Plusieurs experts s’entendent même pour dire que le marché de l'immobilier s’en serait bien sorti jusqu’à présent et que les répercussions réelles se feraient plutôt sentir à l’automne 2020.

Le ralentissement des ventes et des constructions observé à la suite de la fermeture complète de mars n’a été que de courte durée. Une remontée rapide du marché s’est produite grâce à la reprise des projets et des transactions qui devaient déjà s’effectuer avant les événements de la pandémie.

Ainsi, bien que le marché ait chuté abruptement pendant le mois d’avril, la reprise a été fulgurante pour les mois de juin et juillet. Le mois de juillet a d’ailleurs été l’un des plus effervescents pour le marché canadien, comme le montrent les statistiques recueillies par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). Après être revenu à la normale en juin, les ventes résidentielles nationales ont augmenté de 26% au cours du mois de juillet ! Cette donnée est toutefois une moyenne générale et peut grandement varier d’une région à une autre et même d’une ville à une autre.

Les prix de ventes des propriétés à la hausse

Contrairement aux premières prévisions, les prix des ventes n’ont pas encore subi les contrecoups de la COVID-19. Loin d’être en baisse, les prix ont augmenté grâce à la grande demande et la faible proportion de l’offre. Un article paru dans le Journal de Montréal en juillet mentionne d’ailleurs que la pandémie « a contribué à faire croître les prix dans tous les segments dans le grand Montréal au deuxième trimestre 2020, qui s’est déroulé du 1er avril au 30 juin.

Le prix de l’agrégat dans la région métropolitaine a ainsi progressé de 7,7%, d’une année à l’autre. » On observe même de la surenchère sur le prix de certaines propriétés, dû à la proportion très élevée d’acheteurs potentiels pour une vente. 

Devant cette réalisation, il est probable que d’autres impacts de la pandémie seront constatés au cours de l’automne 2020. On risque entre autres d’observer une augmentation du nombre de propriétés à vendre dans les mois à venir alors que la quantité d’acheteurs potentiels diminuerait à cause de la baisse des revenus que la plupart des individus ont vécue lors des derniers mois.

Les impacts de la pandémie sur le taux hypothécaire

Graphiques

Comme vous le savez probablement si vous êtes propriétaire, la Banque du Canada a abaissé son taux directeur à 0.25% pour permettre la diminution des taux hypothécaires pendant la pandémie. Selon les économistes de la Banque Nationale, ce taux directeur ne devrait pas réaugmenter d’ici 2021, gardant ainsi les taux hypothécaires à leur niveau actuel.

Malgré tout, de nombreux autres facteurs peuvent influencer le taux hypothécaire. N’hésitez pas à demander conseil à votre expert hypothécaire ou consultez notre article pour connaitre l’impact de la COVID-19 sur les prêts hypothécaires.

En plus de la baisse du taux directeur, de nombreux prêteurs ont pris la décision de permettre aux propriétaires de reporter les paiements hypothécaires pour une durée de 6 mois. À la fin de l’entente, les paiements hypothécaires reviendront à la normale et les paiements qui ont été reportés seront effectués. Il s’agit en fait d’un sursis de paiement, puisque les intérêts continuent de s’accumuler. Pour plus d’information, consultez le site de la Société canadienne d’hypothèque et de logements.

Modification de la politique pour l’assurance hypothécaire

Sur un élément un peu plus précis cette fois, la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL) a pris la décision, depuis le 1er juillet, de modifier ses exigences pour les assurances qu’elle accorde pour les prêts hypothécaires. Afin de réduire les risques pour les contribuables et protéger les futurs acheteurs, toutes les nouvelles demandes d’assurance de portefeuille pour propriétaires-occupants et d’assurance prêt hypothécaire à l’unité doivent maintenant répondre aux critères suivants :

  • Les sources non traditionnelles de mise de fonds qui augmentent l’endettement ne seront plus acceptées aux fins de l’assurance prêt ;
  • Un pointage de crédit minimal de 680 est exigé pour au moins un emprunteur ;
  • Les rapports d’amortissement brut de la dette (ABD) et les rapports d’amortissement total de la dette (ATD) sont limités à 35/42.

Cliquez ici pour obtenir plus d’information.

Prévisions pour le marché de l'immobilier post-pandémique au Québec

Dans un numéro spécial de Perspectives du marché de l’habitation paru cet été, la SCHL décrit ses plus récentes prédictions à propos des répercussions possibles sur le marché de l'immobilier après la pandémie. Ces prédictions sont basées sur la situation actuelle et pourraient changer à tout moment.

Diminution des mises en chantier 

Maison beige

La reprise des mises en chantier à court terme (au cours des mois de juin et juillet) a été possible grâce aux projets qui étaient déjà prévus avant les événements du mois de mars. Mais bien que le marché de l'immobilier paraisse en bonne santé à l’heure actuelle, les experts s’entendent pour dire que nous risquons d’assister à une baisse des mises en chantier dans les mois à venir.

Selon le rapport de la SCHL, la baisse des mises en chantier devrait notamment être plus marquée pour les maisons unifamiliales que pour les appartements locatifs : « ce segment de marché sera avantagé par le ralentissement de l’accession à la propriété causé par une demande moins favorable de la part des acheteurs d’une première habitation. »

La construction d’une propriété étant un investissement important, de nombreux acheteurs pourraient se montrer plus réticents dû à la baisse de revenus et à l’incertitude devant les répercussions économiques à long terme de la COVID-19.

Ajoutez à ceci les nombreuses conditions sanitaires qui doivent être mises en place et qui demandent parfois de revoir complètement le processus de fonctionnement des chantiers pour protéger les employés, le secteur de la construction immobilière pourrait être affecté à plus long terme par la pandémie.

Dépendamment de la situation qui se développera dans les mois à venir en lien avec la COVID-19, on estime que les mises en chantier pourraient retrouver leur vigueur vers 2022, lorsque les conditions économiques se seront améliorées.

Autre point à noter: les prix des matériaux de construction ont augmenté au cours des derniers mois et le domaine fait face à des pénuries. Pour en savoir davantage à ce sujet, consultez l'article Tout savoir sur la hausse de prix des matériaux de construction, publié sur le blogue de nos confrères de chez SoumissionRenovation.ca. 

Affaiblissement du marché de la revente au Québec

Tout comme pour les mises en chantiers, la SCHL prévoit une baisse des ventes de propriété, plus ou moins marquée selon la région, dû à une plus faible demande. Beaucoup de ménages québécois ayant subi des impacts financiers négatifs pendant la pandémie, plusieurs acheteurs potentiels pourraient retarder leur projet d’accès à la propriété.

À l’inverse, plusieurs propriétaires affectés pourraient être tentés de vendre, créant ainsi une balance entre l’offre et demande. Malgré l’augmentation de l’offre et la diminution de la demande, le rapport émis par la SCHL mentionne que les conditions du marché ne devraient pas changer drastiquement, puisque les conditions avant la pandémie étaient fortement à l’avantage des vendeurs.

Cette baisse de la revente, qui devrait retrouver son plein potentiel autour de 2022 si la situation ne se dégrade pas, devrait également continuer de soutenir des taux hypothécaires bas.

Diminution des prix de ventes des propriétés

Selon les économistes de la Banque Nationale, la diminution de la demande ajoutée à l’augmentation de l’offre risque de faire diminuer le prix des propriétés au Canada d’environ 10% d’ici à la fin du second trimestre de 2021. Encore une fois, cette baisse pourrait grandement varier d’une région à l’autre et le Québec pourrait mieux s’en tirer que d’autres provinces.

Sur un ton un peu plus optimiste, la SCHL prévoit qu’à la suite d’une diminution importante des prix de vente ceux-ci pourraient remonter d’ici 2022, lorsque les conditions économiques redeviendront plus favorables, et même dépasser la tendance qu’ils avaient avant la pandémie.

Migration des achats de propriétés vers les régions périphériques

Déménagement

L’avènement massif du télétravail causé par la COVID-19 pourrait modifier les habitudes d’achats de plusieurs ménages qui, plutôt que de chercher à se rapprocher des villes, pourraient vouloir s’en éloigner. Les gens chercheraient de plus en plus à acheter en banlieue, le télétravail diminuant la nécessité de se soucier du transport pour se rendre au travail.

De plus, les régions périphériques proposent habituellement des propriétés plus grandes qu’en ville, permettant aux ménages d’avoir plus d’espace à l’extérieur et à l’intérieur pour travailler dans la maison.

Entre le mois de juin et août, une hausse de 27% à 56% des transactions pour les régions périphériques a déjà été enregistrée par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Les prochains mois confirmeront s’il s’agit d’une réelle tendance ou d’un simple phénomène de passage.

Avant de prendre une décision d’achat ou de vente, consultez toujours un professionnel qui pourra vous informer sur les conditions actuelles du marché immobilier.

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