Le devoir de divulgation du courtier immobilier

Au Québec, la pratique du courtage immobilier est très répandue. Beaucoup de gens font affaire avec ce professionnel pour acheter ou vendre une propriété. Ce n’est pas sans raison : la pratique, encadrée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), vise avant tout la protection du public.

La Loi sur le courtage immobilier et ses règlements permet à l’OACIQ d’encadrer les courtiers immobiliers (aussi appelés agents immobiliers) très tôt dans leur formation. Une fois leur permis de courtage obtenu, les professionnels doivent respecter une série de devoirs et d’obligations pour pouvoir conserver leur droit d’exercice. Le devoir de divulgation est l’un d’eux.

Qu'est-ce que le devoir de divulgation du courtier immobilier ?

Tout courtier immobilier pratiquant au Québec se doit de se conformer au code déontologique de l’OACIQ. Ce code mentionne entre autres que le courtier a l’obligation morale de divulguer toutes les informations nécessaires et susceptibles d’affecter l’acheteur, le vendeur ou l’objet de la transaction.

Ce devoir de divulgation doit s’effectuer non seulement envers son client, mais aussi envers les différentes parties impliquées dans la transaction immobilière. Ainsi, même si l'agent immobilier ayant en sa possession les informations susceptibles d’influencer la transaction n’est pas celui que vous avez engagé, il doit impérativement faire part de ses connaissances à vous ou votre courtier.

À partir du moment où le courtier a connaissance d’un élément pouvant défavoriser l’une ou l’autre des parties, il doit effectuer les vérifications nécessaires. Il informe ensuite le plus rapidement possible les personnes impliquées pour que la transaction immobilière s’effectue en toute connaissance de cause. Il doit divulguer la totalité des informations obtenues, sans délai, avant que la transaction soit conclue.

Notez toutefois que les vérifications à effectuer ne veulent pas dire que le courtier immobilier fera une enquête approfondie sur le sujet. Il faut tout de même qu’il soit en mesure d’expliquer, en s’appuyant sur des preuves, le problème et sa source.

Un courtier immobilier ne doit jamais dissimuler d’information. Il doit faire preuve de transparence et s’assurer de mettre les renseignements à la disposition de tous les membres liés à la transaction. De plus, il n’a pas le droit d’interpréter les faits ou de les décontextualiser.

Qu’est-il obligé de divulguer ?

Même si les faits appris datent de plusieurs années, ceux-ci peuvent encore être jugés pertinents. Ils devront, comme les faits plus récents, être dévoilés par l’expert.

Le courtier immobilier a le devoir d’être proactif à ce sujet. Il a l’obligation de donner sciemment l’information nécessaire sans attendre que l’acheteur, par exemple, lui pose des questions qui le pousseraient à répondre.

Certaines informations peuvent être directement reliées à la propriété. Même si elles n’affectent pas l’apparence, la qualité ou les fonctionnalités, le courtier immobilier doit dévoiler tout renseignement en lien avec :

• Les dégâts ou des infiltrations d’eau ;
• Les problèmes de sol ou de structure ;
• La présence d’insecte ou d’animaux nuisibles ;
• Les cas particuliers liés à l’usage de l’immeuble (ex. : réservoir de mazout, fosse septique).
• Les cas particuliers liés à l’histoire de l’immeuble (ex. : décès, culture de cannabis).
• Etc.

Le courtier a aussi l’obligation de mentionner s’il est lié à l’une des parties de la transaction ou s’il en tire un intérêt. Par exemple : la maison appartient à l’un de ses proches et il le représente, l’acheteur est son conjoint, le professionnel vers lequel il vous dirige lui offre un avantage, etc. Voilà quelques situations que l'agent immobilier est tenu de dévoiler.

Quelle forme doit prendre cette divulgation ?

Peu importe l’information à dévoiler, la divulgation du courtier immobilier doit se faire par écrit afin de conserver une preuve. Il s’agit d’une protection supplémentaire qui permet de prouver, le cas échéant, si le devoir du courtier a bel et bien été respecté.

Le courtier devra ainsi conserver une preuve que les renseignements ont bel et bien été transmis (en présence d’un témoin, à l’aide d’un courriel ensuite versé au dossier, etc.). Selon le type d’information à déclarer, l’expert peut utiliser divers documents.

La déclaration du vendeur sur l’immeuble

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ou sa version pour copropriété divise) est obligatoire pour toute transaction. C’est entre autres dans ce document que le courtier peut s’assurer que les informations problématiques directement liées à la propriété ont été transmises à l’acheteur.

Dans le cas où le vendeur refuserait de fournir les renseignements demandés ou de signer ce formulaire, son courtier immobilier sera dans l’impossibilité de le représenter pour la vente.

Pour en savoir plus sur ce document, consultez cet article entièrement dédié à ce sujet : À quoi sert la déclaration du vendeur lors d’une transaction immobilière ?

L’avis de divulgation

En ce qui concerne les informations ne se rapportant pas directement à l’immeuble et son passé, celles-ci n’ont pas à être consignées dans la Déclaration du vendeur sur l’immeuble. Mais elles doivent tout de même être transmises par le courtier immobilier avant la signature de la promesse d’achat.

Pour ce faire, l’expert peut employer la forme qu’il juge la plus appropriée. Lorsqu’il s’agit d’informations quant à son implication personnelle dans la transaction, il peut utiliser l’Avis de divulgation. Il s’agit d’un formulaire créé par l’OACIQ permettant au courtier immobilier de dévoiler tout intérêt qu’il peut avoir dans la transaction.

Peu importe les informations à divulguer, les devoirs déontologiques en vertu de la Loi sur le courtage immobilier obligent le courtier à faire preuve de transparence en toutes circonstances. Autrement, celui-ci pourrait être confronté à de lourdes conséquences.

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