Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas vraiment quelle stratégie choisir ? Pas facile de trancher entre un investissement à court terme ou à long terme.
Le choix n’est pas toujours évident, mais sachez qu’il n’y a pas de bonne ni de mauvaise réponse. Dans cet article, nous allons vous présenter les avantages et les inconvénients des deux principales stratégies d'investissement immobilier : flip et accumulation d’immeubles. Ainsi, vous pourrez déterminer quelle est celle qui vous semble la mieux adaptée pour vous.
Une stratégie d’investissement immobilier à long terme : l’accumulation d’immeubles
L’accumulation d’immeubles consiste à acquérir plusieurs propriétés dans l’objectif de les détenir à long terme et de faire de la location. Ainsi, l’acquéreur pourra tirer profit des trois sources de rendements que sont la liquidité, la capitalisation et la plus-value.
L’enrichissement à long terme
La détention à long terme permet de développer de l’équité de l’immeuble grâce à la capitalisation et la prise de valeur des immeubles, avec une moyenne de 3% par année. Il faut savoir que l’équité sera encore plus grande si vous parvenez à réaliser un profit à l’achat. C’est le cas lorsque l’acquisition se fait à un prix en dessous de la valeur marchande.
Exemple: La valeur marchande d’un immeuble est évaluée à 1 500 000$. Pour des raisons personnelles, le vendeur conclut la vente à 1 350 000$. Vous réalisez un profit à l’achat avec un enrichissement immédiat de 150 000$.
Grâce à la valeur de nette de votre propriété, vous pouvez obtenir un refinancement qui vous permettra ensuite de financer une nouvelle acquisition, et ainsi de suite. Vous vous constituez ainsi un enrichissement progressif et stable.
Même si le marché de l’immobilier est fluctuant, c’est une stratégie d’investissement sécuritaire pour se garantir une belle retraite, car la patience est largement récompensée.
Photo : Pixabay
Un investissement en temps et en argent
Pour réussir dans l’accumulation d’immeubles, il vous faudra deux choses : de l’argent, c’est évident, mais aussi du temps.
L’achat d’un immeuble à revenus nécessite l’apport d’une grosse mise de fonds. Pour réaliser un tel projet, il faut donc disposer de capitaux suffisants. À l’inverse, il est fort probable que votre investissement ne vous rapporte que peu de liquidités dans les premiers temps. En effet, les loyers perçus serviront d’abord à couvrir l’ensemble de vos frais (remboursements hypothécaires, taxes et frais d’entretien…). Il est possible de réduire le montant de vos paiements hypothécaires en augmentant le montant de votre mise de fonds. Mais en faisant cela, vous réduirez également votre rendement sur capital investi, ce qui à terme ne serait pas bénéfique pour vous.
Pour ce qui est du temps, il vous faudra jongler avec la gestion administrative et la gestion des locataires. Sachant que le seuil de rentabilité n’est généralement pas atteint avant plusieurs années, vous pourriez estimer que cela demande trop d’efforts pour trop peu de résultats. C’est ainsi que les investisseurs impatients peuvent perdre leur motivation.
Le flip ou la spéculation immobilière
À l’inverse de l’accumulation d’immeubles, le flip est une stratégie à court terme qui consiste à acheter une propriété pour la revendre dans un délai bref. On parle également de spéculation immobilière, car les profits réalisés proviennent de la capacité à spéculer sur la valeur marchande de l’immeuble après rénovations ou autres optimisations.
Générer des profits à court terme
C’est un bon moyen de débuter en immobilier, car la mise de fonds nécessaire est moindre comparativement à l’achat d’un multiplex. Le flip permet de générer rapidement des liquidités, environ 15 000 à 20 000$ par achat-revente. En réinvestissant le profit, il est possible de se bâtir un capital intéressant en quelques opérations.
Exemple: Vous investissez 45 000$ dans un premier achat. La revente vous permet de réaliser un bénéfice de 15 000$. Vous disposez alors de 60 000$ de liquidités. Vous les réinvestissez dans un second achat qui vous permet d’obtenir un profit de 20 000$ lors de la vente. Après ces deux opérations, vous vous retrouvez avec 80 000$ de liquidités. Et ainsi de suite...
Vous pouvez également choisir de conserver vos bénéfices pour vous constituer un revenu et vous consacrer exclusivement à cette activité. Avec l’accumulation d’immeubles, cela ne pourrait pas être envisageable avant plusieurs années.
Vous allez acquérir de l’expérience au fur et à mesure que vous réaliserez des transactions, et vos résultats ne s’en porteront que mieux. De plus, vous aurez plus de choix que pour l’achat d’immeubles à revenus.
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La nécessité de bien maîtriser le marché immobilier
Vivre de la spéculation immobilière implique de répéter les flips encore et encore. Chaque opération vous demandera du temps : il vous faudra gérer la recherche, les visites, les offres, la transaction, les rénovations… Mais ça en vaut le coup ! À l’issue de la revente, vous avez toutes les chances de constater que votre taux horaire aura été nettement supérieur qu’avec une activité salariée.
Pour cela, il faudra avoir la capacité de choisir le bon immeuble en évaluant précisément les coûts du projet (acquisition et optimisation) ainsi que la plus-value potentielle. Il est donc crucial de vous former dans l’immobilier ou de vous faire conseiller par de bons professionnels pour éviter les erreurs.
Un point de vigilance à avoir absolument en spéculation immobilière, pour réaliser un bon coup, concerne la valeur marchande de la propriété en vente. Pour que votre opération soit fructueuse, vous devez impérativement réaliser une marche de profit à l’achat, au minimum 25%.
Faut-il vraiment choisir entre ces deux stratégies d’investissement ?
Sachez qu’il n’y a pas une stratégie d’investissement meilleure que l’autre pour se lancer dans l’immobilier. Le choix plus adapté dépendra toujours de l’investisseur : de son expérience, de ses compétences, de son capital, de sa personnalité… Il est même possible d’adopter une stratégie mixte en débutant par un flip pour ensuite investir les bénéfices dans l’achat d’un immeuble à revenus. Mais quel que soit votre choix, il est bon de vous appuyer sur un courtier immobilier compétent.
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