Acheter une maison commence bien avant les visites. Avant même de chercher la propriété idéale, il est essentiel de connaître le montant que vous pouvez réellement emprunter.
Votre capacité d’emprunt hypothécaire détermine non seulement le prix des propriétés qui vous sont accessibles, mais aussi votre marge de manœuvre financière une fois l’achat réalisé.
Mais comment est-elle calculée et quels éléments influencent réellement le montant que vous pouvez obtenir ? Voici ce qu’il faut savoir pour y voir plus clair.
En bref
- La capacité d’emprunt hypothécaire est calculée à partir de plusieurs facteurs : les revenus, les dettes actuelles, la mise de fonds, le taux d’intérêt et les critères propres à chaque institution financière.
- Les banques utilisent deux ratios pour évaluer votre dossier : l’amortissement brut de la dette (ABD), qui devrait se situer entre 32 % et 39 % de vos revenus bruts, et l’amortissement total de la dette (ATD), qui ne devrait pas dépasser 44 %.
- Les calculateurs en ligne donnent une estimation rapide, mais ils ne tiennent pas compte de toutes les particularités de votre profil financier.
- Un courtier hypothécaire peut analyser votre dossier avec précision, comparer plusieurs options de financement et vous accompagner dans le processus, généralement sans frais.
- Emprunter au maximum de sa capacité n’est pas recommandé : les frais d’achat (notaire, inspection, taxe de bienvenue, assurance hypothécaire) peuvent représenter plusieurs milliers de dollars qu’il faut anticiper.
Combien puis-je emprunter pour une maison ?
Le montant que vous pouvez emprunter varie d’une personne à l’autre et dépend de votre situation financière globale ainsi que des critères propres à chaque institution financière. Revenus, dettes, mise de fonds, historique de crédit : chaque élément de votre dossier est analysé avant qu’un prêteur vous accorde un montant.
Quels facteurs influencent votre capacité d’emprunt ?
Plusieurs éléments influencent directement le montant que vous pouvez consacrer à l’achat d’une propriété. Parmi les principaux facteurs qui entrent en jeu, on retrouve :
- Vos revenus : plus vos revenus sont élevés et stables, plus votre capacité d’emprunt sera importante.
- Vos dettes actuelles : les paiements liés à vos dettes (cartes de crédit, prêt auto, marges de crédit, etc.) réduisent le montant que vous pouvez consacrer à une hypothèque.
- Votre mise de fonds : une mise de fonds plus élevée diminue le montant à emprunter et peut améliorer vos conditions de financement.
- Le taux d’intérêt : plus les taux sont élevés, plus vos paiements mensuels augmentent, ce qui réduit votre capacité d’emprunt.
- L’institution financière choisie : chaque prêteur applique ses propres critères d’analyse. Ainsi, votre capacité d’emprunt peut varier d’une banque à l’autre.
- Votre situation financière globale : votre stabilité d’emploi, votre historique de crédit et votre profil financier général influencent également l’analyse de votre dossier.
Ratio d’endettement : comment les banques calculent-elles votre capacité d’emprunt ?
Pour déterminer le montant qu’elles peuvent vous prêter, les institutions financières utilisent des méthodes de calcul précises afin d’évaluer votre capacité à rembourser votre hypothèque. Elles se basent principalement sur deux ratios d’endettement :
- L’amortissement brut de la dette (ABD) ;
- L’amortissement total de la dette (ATD).
L’amortissement brut de la dette (ABD)
Le ratio ABD correspond à la part de votre revenu brut consacrée à vos frais de logement. Il permet de mesurer le pourcentage de vos revenus utilisé pour assumer vos versements hypothécaires (ou votre loyer), ainsi que certaines dépenses mensuelles associées au logement, comme les frais de chauffage.
En pratique, les institutions financières cherchent généralement à ce que ce ratio se situe entre 32 % et 39 % de votre revenu brut.
Un ratio plus faible vous permet de conserver une plus grande marge de manœuvre financière, ce qui peut s’avérer utile pour faire face aux imprévus ou aux variations de vos dépenses.
L’amortissement total de la dette (ou ATD)
Le ratio ATD mesure l’ensemble de vos engagements financiers par rapport à votre revenu brut. Contrairement à l’ABD, il ne se limite pas aux frais de logement. Il inclut également vos autres dettes, comme les paiements de voiture, les cartes de crédit ou les marges de crédit.
Ce ratio permet donc d’évaluer votre niveau d’endettement global et votre capacité à assumer l’ensemble de vos obligations financières. En général, les institutions financières souhaitent que ce ratio ne dépasse pas 44 % de votre revenu brut.
La préapprobation hypothécaire : une étape à ne pas négliger
Une fois votre capacité d’emprunt estimée, la prochaine étape est d’obtenir une préapprobation hypothécaire. Concrètement, c’est une confirmation écrite d’une institution financière indiquant le montant maximal qu’elle est prête à vous prêter, selon votre profil financier.
C’est un atout majeur au moment de faire une offre d’achat : elle démontre au vendeur que votre financement est sérieux et vous permet de magasiner des propriétés dans une fourchette de prix réaliste.
À noter qu’une préapprobation est généralement valide pour une période de 60 à 120 jours et ne constitue pas une garantie de financement finale.
Calculer sa capacité d’emprunt : outils et limites
Il est possible d’obtenir une estimation rapide de sa capacité d’emprunt en quelques minutes seulement grâce aux calculateurs en ligne offerts par plusieurs institutions financières.
Ces outils sont faciles à utiliser et ne nécessitent aucun document. Il suffit de remplir quelques informations approximatives, comme votre revenu, votre mise de fonds et vos dettes, pour obtenir une première idée du montant que vous pourriez emprunter.
XpertSource.com propose également une calculatrice de capacité d’emprunt, conçu pour vous donner un aperçu simple et rapide de votre situation. Ces estimations restent toutefois indicatives. Elles ne tiennent pas toujours compte de toutes les particularités de votre profil, ce qui peut influencer le résultat final.
Pourquoi faire appel à un courtier hypothécaire ?
Faire appel à un courtier hypothécaire permet d’obtenir une analyse précise de votre capacité d’emprunt, et ce, généralement sans frais. Contrairement à une banque qui vous propose ses propres produits, le courtier compare plusieurs institutions financières pour vous trouver les meilleures conditions de financement selon votre profil.
En plus de vous accompagner dans les démarches, il vous aide à mieux comprendre ce que vous pouvez réellement vous permettre et à éviter les erreurs qui peuvent coûter cher à long terme.
Emprunter au maximum : est-ce une bonne idée ?
Une fois votre capacité d’emprunt connue, il peut être tentant de choisir une propriété dont le prix correspond exactement à ce montant.
Cependant, emprunter le maximum n’est généralement pas recommandé. Il est plus prudent de prévoir une certaine marge de manœuvre afin de conserver un équilibre financier et faire face aux imprévus.
En optant pour une propriété légèrement en dessous de votre capacité maximale, vous réduisez la pression sur votre budget et vous vous offrez plus de flexibilité à long terme. D’autant plus que plusieurs frais s’ajoutent au prix d’achat et peuvent représenter des milliers de dollars supplémentaires à anticiper.
Les frais d’achat qu’il ne faut pas oublier
Le prix de la propriété n’est que le point de départ. En réalité, plusieurs frais supplémentaires s’ajoutent au moment de l’achat et peuvent représenter des milliers de dollars. Les anticiper fait partie d’une planification financière saine et évite les mauvaises surprises une fois l’offre acceptée. Voici les principaux frais à prévoir :
- La taxe de bienvenue (droit de mutation immobilière) ;
- Les frais de notaire ;
- L’assurance prêt hypothécaire (si la mise de fonds est inférieure à 20 %) ;
- La mise de fonds ;
- Les frais d’inspection préachat ;
- Les frais d’évaluation (si applicable) ;
- La TPS/TVQ (pour les propriétés neuves) ;
- L’ajustement des taxes municipales et scolaires ;
- Les frais de déménagement ;
- Les dépenses liées à l’entretien, aux rénovations ou à la copropriété.
FAQ — capacité d’emprunt hypothécaire
Quel salaire faut-il pour emprunter 300 000 $ au Québec ?
Pour emprunter 300 000 $, un revenu brut annuel d’environ 70 000 $ à 80 000 $ est généralement requis, selon votre mise de fonds, vos dettes actuelles et le taux d’intérêt en vigueur. Chaque dossier étant unique, il est recommandé de consulter un courtier hypothécaire pour une analyse précise.
Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter une maison au Québec ?
La mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés dont le prix est inférieur à 500 000 $. Entre 500 000 $ et 999 999 $, elle est de 5 % sur la première tranche et de 10 % sur le reste. Au-delà de 1 000 000 $, une mise de fonds de 20 % est obligatoire.
Comment améliorer sa capacité d’emprunt hypothécaire ?
Plusieurs actions peuvent améliorer votre capacité d’emprunt : rembourser vos dettes existantes, augmenter votre mise de fonds, stabiliser vos revenus et maintenir un bon dossier de crédit. Un courtier hypothécaire peut vous guider vers les meilleures stratégies selon votre situation.
Est-ce qu’une préapprobation hypothécaire garantit un prêt ?
Non. Une préapprobation indique le montant maximal qu’une institution financière est prête à vous prêter selon les informations fournies, mais elle ne constitue pas une garantie de financement. L’approbation finale dépend de l’évaluation complète de votre dossier et de la propriété choisie.
Quelle est la différence entre une préapprobation et une préqualification hypothécaire ?
La préqualification est une estimation rapide basée sur des informations générales, sans vérification approfondie. La préapprobation, elle, implique une analyse plus complète de votre dossier financier et offre une indication plus fiable du montant que vous pouvez emprunter.
Vous cherchez un financement hypothécaire ?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier hypothécaire. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
